10·15 부동산 대책 이후 생존 가이드: 대출 규제 속 실수요자가 돈을 모으는 7가지 기술
2025년 10월 15일 발표된 정부의 부동산 대책은 단순한 규제를 넘어, ‘부동산 시장의 구조 전환’을 의미합니다. (대책 핵심 내용(DSR·LTV, 토허제) 보러가기) 과거엔 대출로 내 집을 마련할 수 있었지만, 이제는 ‘현금 준비 + 신용 관리 + 제도 이해’가 생존의 핵심이 되었습니다.
이미 많은 분들이 정책 내용을 알고 있지만, 그 이후 무엇을 어떻게 해야 하는지는 여전히 막연합니다. 이번 글에서는 정책 해석이 아니라, 그 이후 실수요자가 실제로 움직일 수 있는 방법만 모았습니다. 은행 창구에서 마주할 현실부터 청약, 대체 자산, 비규제 지역 전략까지 모두 정리했습니다.
1. “대출 안 나오는 시대”가 아니라 “자기자본이 중요한 시대”
이번 대책의 본질은 ‘대출 축소’가 아니라 ‘자기자본 강화’입니다. 은행 돈보다 내 돈 비중이 높을수록 안정적인 내 집 마련이 가능해집니다.
예전처럼 ‘10억짜리 집 = 대출 7억 + 내 돈 3억’ 구조가 아니라, 이제는 ‘10억짜리 집 = 대출 4억 + 내 돈 6억’이 기본이 되었습니다.
즉, 대출 중심에서 저축 중심의 시장으로 흐름이 바뀐 것이죠. 이 변화는 단기적으로 부담스럽지만, 장기적으로는 부채 부담이 줄고 안정적인 주거 환경을 만듭니다. 결국 중요한 건 “얼마 빌릴 수 있느냐”보다 “얼마 모을 수 있느냐”입니다.
2. 현금 비중 늘리기 — ISA·청년도약계좌의 활용법
대출이 막힌 시대에는 세금 혜택을 최대한 활용한 ‘합법적 절세 저축’이 필수입니다.
- ISA(개인종합자산관리계좌): 연간 최대 2,000만 원 납입, 이자·배당 수익 비과세. 매달 50만 원씩 3~5년 꾸준히 넣으면 주택자금 종잣돈이 만들어집니다.
- 청년도약계좌: 월 최대 70만 원 납입 시 5년 만기 후 약 5,000만 원 마련 가능. 사회 초년생·직장인이라면 반드시 가입해두는 게 좋습니다.
이 두 계좌는 단순한 저축이 아니라, **대출이 줄어든 시대의 ‘주거 준비 장치’**입니다.
3. DSR·LTV 계산보다 중요한 것: ‘현금 흐름 점검표’
많은 사람들이 DSR이나 LTV 수치를 외우지만, 정작 중요한 건 “매달 현금이 얼마나 남는가”입니다.
📌 다음 세 가지를 먼저 적어보세요.
- 월 고정비(식비·교통비·보험료 등)
- 매달 상환 중인 대출 원리금
- 남는 금액(= 실제 저축 가능 금액)
이 남는 금액이 월 150만 원 이하라면, 청약보다 먼저 현금 흐름 구조를 재설계해야 합니다. 자동이체 적금, 불필요한 카드 정리, 고금리 예적금 통합만으로도 연간 수백만 원을 절약할 수 있습니다.
4. 전세에서 ‘부분 소유형 주거’로 전환하라
이제 전세로 집을 마련하기는 점점 어려워지고 있습니다. 대신 최근 **공공기관이 운영하는 지분 공유형 주택(부분 소유형)**이 현실적인 대안이 되고 있습니다.
예를 들어, 서울주택도시공사(SH)나 경기주택공사(GH)가 시행하는 **‘지분매입형 분양주택’**은 초기 비용을 30~50%만 부담하고 나머지 지분은 공공이 보유합니다. 나중에 여유가 생기면 나머지 지분을 순차적으로 매입할 수 있습니다.
이는 **전세 대신 ‘내 집 마련의 연습판’**으로 생각할 수 있는 제도입니다.
5. 비규제 지역의 ‘실거주형 소형 아파트’가 답이다
서울과 수도권 핵심지는 규제가 강하지만, 아직 LTV 70%까지 가능한 비규제 지역이 남아 있습니다. 예를 들어 김포, 파주, 평택, 인천 일부 지역은 대출 문이 열려 있습니다.
규제가 덜한 곳에서 작고 실거주 가능한 아파트를 먼저 확보하는 것이 전략적입니다. 이후 시장이 안정화되면, 그 주택이 **‘발판’**이 되어 더 좋은 곳으로 옮길 수 있습니다.
즉, ‘강남 한방’보다 ‘한 칸씩 올라가는 계단형 내 집 마련’이 현실적 전략입니다.
6. 신용점수는 곧 대출 자격증이다
지금은 연봉보다 신용점수가 대출 가능성을 좌우합니다. 신용점수를 올리는 가장 쉬운 방법은 단순합니다.
- 카드 대금 연체 금지
- 카드론, 현금서비스 즉시 중단
- 통신요금·공과금 자동이체 설정
- 3년 이상 거래한 주거래 은행 유지
신용점수 850점 이상이면 금리 0.3~0.5% 절약 효과가 생기고, 이는 30년 대출 기준으로 수백만 원의 절세 효과로 이어집니다.
7. 금리 시대의 생존법 — 변동금리 대신 고정금리·조기 상환
최근 잔금 대출 심사 시점이 입주 2~3년 후로 밀리면서, 그때의 금리가 지금보다 높아질 가능성이 큽니다.
따라서 지금부터는 **‘변동금리 유지’ 대신 ‘고정금리 전환’**을 고민해야 합니다. 조기 상환 수수료가 있더라도, 장기적으로는 이자 절감이 더 큽니다. 고정금리는 불확실성을 줄여 계획 가능한 재정 안정성을 줍니다.
결론: 규제는 끝이 아니라 ‘새로운 기준의 시작’
10·15 부동산 대책 이후의 시장은 투기보다는 준비된 사람 중심의 시장으로 바뀌고 있습니다. 이제는 대출이 아니라, 현금 비중을 높이고, 신용 점수를 관리하고, 제도적 혜택(ISA, 청년도약계좌, 지분형 주택)을 활용하는 사람이 진짜 기회를 잡게 됩니다. 규제의 시대는 불편하지만, 동시에 기회가 명확히 드러나는 시대입니다. 내 집 마련의 속도는 늦어질 수 있어도, 방향을 잃지 않는 사람에게는 언제나 사다리가 남아 있습니다.