MBS 투자의 위험성, 2008년 금융위기 교훈, 현명한 투자법
MBS 투자의 위험성을 2008년 서브프라임 모기지 사태를 통해 분석합니다. 금융위기가 남긴 교훈과 함께, 개인 투자자가 MBS에 접근할 때 반드시 알아야 할 현명한 투자법을 실전 전략과 함께 제시합니다.
MBS 투자의 위험성
MBS 투자의 위험성은 겉으로 드러나지 않는 복잡한 구조 속에 숨어 있습니다. 많은 사람들이 MBS를 안전한 부동산 담보 상품이라고 생각하지만, 실제로는 여러 층의 위험이 쌓여 있는 구조입니다. MBS는 수천, 수만 건의 주택담보대출을 하나로 묶어서 만든 상품이기 때문에, 개별 대출자의 신용도를 일일이 확인하기가 거의 불가능합니다.
가장 큰 문제는 정보의 비대칭성입니다. 은행이 MBS를 만들 때 어떤 대출을 섞어 넣었는지, 그 안에 부실 대출이 얼마나 포함되어 있는지 일반 투자자는 정확히 알 수 없습니다. 마치 과일 바구니를 살 때 겉에 보이는 과일은 싱싱해 보이지만, 안쪽에 상한 과일이 섞여 있을 수 있는 것과 같습니다. 특히 민간 금융기관이 발행한 MBS는 정부 보증이 없기 때문에, 주택 시장이 흔들리면 그 충격이 고스란히 투자자에게 전달됩니다. 은행 입장에서는 부실 대출을 MBS로 포장해 팔아버리면 위험을 투자자에게 떠넘길 수 있기 때문에, 대출 심사를 소홀히 할 유인이 생깁니다.
또 다른 위험은 연쇄 효과입니다. 경기가 나빠지면 실업률이 오르고, 사람들은 집값 대출을 갚지 못하게 됩니다. 한두 명이 문제가 되는 게 아니라, 동시에 수백, 수천 명이 연체하면 MBS의 가치는 급격히 떨어집니다. 이때 투자자들이 동시에 MBS를 팔려고 하면 시장에는 사려는 사람이 없어지고, 가격은 폭락하게 됩니다. 이런 유동성 위기는 MBS가 가진 구조적 취약점입니다. 또한 MBS는 다른 금융상품과 복잡하게 엮여 있어서, 하나가 무너지면 도미노처럼 다른 상품들도 함께 무너질 수 있습니다. 투자자는 높은 이자율에만 현혹되지 말고, 이러한 숨겨진 위험을 반드시 이해해야 합니다.
2008년 금융위기 교훈
2008년 금융위기 교훈은 MBS가 얼마나 위험한 상품이 될 수 있는지를 전 세계에 보여준 역사적 사건에서 시작됩니다. 당시 미국에서는 NINJA 론이라는 말이 유행했습니다. No Income, No Job, No Asset, 즉 소득도 없고 직업도 없고 자산도 없는 사람에게까지 집을 살 수 있도록 대출을 해준 것입니다. 은행들은 "집값은 계속 오를 테니까 괜찮아"라고 생각했고, 이런 부실한 대출을 MBS로 포장해서 전 세계 투자자들에게 팔았습니다. 더 큰 문제는 이러한 부실 MBS에 최고 등급 신용평가를 받게 만들어 안전한 상품처럼 위장했다는 점입니다.
문제는 집값이 떨어지기 시작하면서 터졌습니다. 대출을 받은 사람들은 집값보다 빚이 더 많아지자 대출을 갚지 않고 집을 은행에 넘겨버렸습니다. 한두 채가 아니라 수백만 채가 동시에 시장에 쏟아지면서 집값은 폭락했고, MBS를 보유한 금융기관들은 엄청난 손실을 입었습니다. 미국의 대형 투자은행 리먼브라더스가 파산했고, 세계 경제는 대공황 이후 최악의 위기를 맞았습니다. 전 세계 수백만 명이 일자리를 잃었고, 많은 가정이 집을 잃었습니다.
이 사건이 우리에게 주는 교훈은 명확합니다. 첫째, 복잡한 금융상품일수록 그 안에 무엇이 들어있는지 정확히 알아야 합니다. 둘째, 높은 수익률 뒤에는 반드시 높은 위험이 숨어 있다는 사실을 잊지 말아야 합니다. 셋째, 시장 전체가 "괜찮다"고 말할 때가 가장 위험할 수 있습니다. 넷째, 신용평가기관의 등급을 맹신해서는 안 됩니다. 당시 많은 부실 MBS가 AAA 등급을 받았지만, 결국 휴지조각이 되었습니다. 금융위기 이후 각국 정부는 MBS 규제를 강화했지만, 투자자 스스로도 경계심을 늦추지 말아야 합니다.
현명한 투자법
현명한 투자법의 핵심은 'MBS를 절대 단독으로 투자하지 않는다'는 원칙에서 시작됩니다. MBS는 포트폴리오의 일부로만 활용해야 하며, 전체 자산의 10~15%를 넘지 않는 것이 안전합니다. 주식, 채권, 현금 등 다른 자산과 균형을 맞춰야 한 곳에서 큰 손실이 나더라도 전체 자산을 지킬 수 있습니다. 모든 계란을 한 바구니에 담지 않는다는 투자의 기본 원칙이 MBS에도 그대로 적용됩니다.
개인 투자자라면 개별 MBS에 직접 투자하기보다는 MBS ETF를 활용하는 것이 훨씬 현명합니다. ETF는 수백, 수천 개의 MBS를 담고 있어서 위험이 분산되고, 전문 운용사가 관리하기 때문에 개별 투자자가 일일이 분석할 필요가 없습니다. 특히 정부 보증 MBS만을 담은 ETF(예: iShares MBS ETF)를 선택하면 신용 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 정부 보증이 있는 지니메이(Ginnie Mae) MBS는 미국 정부가 원리금 상환을 보증하기 때문에 부도 위험이 거의 없습니다.
투자 타이밍도 매우 중요합니다. 금리가 낮을 때 MBS를 사면, 나중에 금리가 오를 때 가격이 떨어져 손실을 볼 수 있습니다. 반대로 금리가 높을 때는 조기 상환 위험이 줄어들고 높은 이자를 오래 받을 가능성이 커집니다. 따라서 중앙은행의 금리 정책과 경제 전망을 주의 깊게 살펴야 합니다. 미국 연방준비제도(Fed)의 금리 결정 회의나 경제 지표 발표를 정기적으로 체크하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.
마지막으로 가장 중요한 것은 '이해할 수 없으면 투자하지 않는다'는 원칙입니다. MBS의 구조, 위험, 수익 구조를 명확히 이해한 후에 투자해야 합니다. 투자 전에 상품설명서를 꼼꼼히 읽고, 이해되지 않는 부분은 반드시 전문가에게 문의해야 합니다. 특히 은퇴 자금이나 목돈처럼 잃어서는 안 되는 돈으로는 절대 위험한 투자를 해서는 안 됩니다. 투자의 책임은 결국 본인에게 있다는 사실을 항상 기억해야 합니다.